BOGRYAN GROUP.


Недвижимость за рубежом:


Болгария:
Эксклюзивные предложения(13)
Апартаменты, квартиры(693)
Готовый бизнес(0)
Законодательство


Испания:
Апартаменты, квартиры(10)
Дома, виллы, таунхаусы(1)
Аренда недвижимости(18)
Земельные участки(2)
Готовый бизнес(4)
Законодательство


США:
Апартаменты, квартиры(1)
Дома, виллы(1)
Законодательство


Турция (Аланья):
Аланья (центр)(12)
Авсалар(2)
Газипаша(2)
Демирташ(1)
Инжекум(1)
Каргыджак(3)
Кестель(5)
Конаклы(3)
Махмутлар(10)
Оба(7)
Тосмур(1)
Чикчили(3)
Анталия(0)
Белек(10)
Гёйнюк(1)
Кемер(4)
Кириш(2)
Коньяалты(5)
Чамьюва(1)
Сиде(4)
Соргун(3)
Кумкёй(1)
Элитные квартиры(1)
Квартиры в ЖК(49)
Виллы(32)
Аренда недвижимости(0)
Инвестиционные проекты(2)
Законодательство


Хорватия:
Апартаменты, квартиры(6)
Дома, виллы(13)
Инвестиционные проекты(2)
Законодательство


Чехия:
Коммерческая недвижимость(10)
Готовый бизнес(23)
Инвестиционные проекты(13)
Апартаменты, квартиры(75)
Дома, виллы(10)
Законодательство

Выставки

Ознакомительные туры



Главная
О компании
Контакты


Новости:


Новости — Турция










Испания:

<< Перейти к оглавлению


Испанское законодательство в сфере недвижимости

Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Reglstro de Propiedad (Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова её точная цена, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее, соответственно, от него доверенность, заверенную нотариально. Как правило, право продажи доверяется агентствам. В этом случае агентство должно иметь соответствующую лицензию. Каждая фирма или агентство так же имеет свою Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности Испании, где можно навести о нём справки. Если вдруг возникнет вопрос о недоверии, в этом случае Вам выдаётся документ, называемый Nota Simple Informatlva (Нота Простая Информационная).

Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского Кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них.

После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый N . I . E . (идентификационный номер иностранца), чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica или просто "Эскритура". Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50, 60, максимум 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности Испании. Процесс регистрации обычно длится около трёх месяцев. Расходы, связанные с приобретением недвижимости.

Прежде всего, нужно сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и вторичной. Говоря о текущих расходах, следует так же отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следующее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но делать это нежелательно, так как позже могут возникнуть юридические проблемы в случае её последующей перепродажи.

Общие расходы при покупке недвижимости.

- нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости. Например, при покупке недвижимости налог немного больше в случае оформления ипотечного кредита.
- расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности Испании - оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки, в случае того же примера от 50.000 до 100.000 евро она колеблется в пределах от 120 до 180 евро - расходы на оформление документов (Gestoria). Если прибегнуть к услугам частного адвоката, то его сервис обойдётся Вам примерно в 850 евро.

При приобретении новой недвижимости в дополнение к выше указанному оплачиваются следующие налоги:

- налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, сокращённо I.V.A.). Этот налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства, и для незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.
- налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados, сокращённо A.J.D.), составляют 0.5% от стоимости, указанной в Эскритуре.

При приобретении недвижимости, бывшей в употреблении, то есть из "вторых рук", взимаются следующие налоги:

- передаточный налог (Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales, сокращённо I.Т.Р.), составляет 7% от стоимости, заявленной в Эскритуре и оплачивается в Совете по Экономике и Финансам Испании.
- налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная мэрия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином.

Суммарно все затраты по оформлению покупки без учёта ипотечного кредита составляют около 9% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты до примерно 12%.

ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

При приобретении недвижимости в Испании действует общепринятый процесс оформления купли-продажи:

1. Покупателем открывается счет в одном из испанских банков на свое имя, вносятся или переводятся деньги.

2. Выбрав интересующий объект недвижимости, составляется частный контракт резервирования в 3-х экземплярах между покупателем и продавцом недвижимости, при подписании которого покупателем оплачивается примерно 10-20% от стоимости недвижимости в качестве залога по средством чека, заверенного банком. Договор имеет полную юридическую силу и статус. Объект снимается с продажи. Стоимость недвижимости фиксируется на этот день. К стоимости объекта следует всегда прибавлять около 9% на расходы по оформлению недвижимости (нотариальные расходы, регистр собственности, НДС).

3. При необходимости покупатель может воспользоваться банковским кредитом (от 50% до 80% стоимости). В этом случае делается независимая оценка недвижимости, после чего банк в течении 15 дней принимает решение о сумме кредита, на сколько лет и под какой процент (обычно для иностранных граждан для быстрого решения вопроса ограничивают: до 25 лет, до 60% -в случае вторичного рынка).

4. После подписания частного контракта (залога) остается 60 дней до полного оформления приобретаемой недвижимости в нотариальной конторе (подписание купчей, заверенной нотариусом – «Escritura»). На основании предварительного договора клиенту необходимо получить идентификационный номер иностранца в полиции.

5. В момент подписания Купчей у нотариуса вы оплачиваете разницу в стоимости приобретаемой вами недвижимости банковским чеком (в случае получения вами кредита в банке это осуществляет представитель банка, который будет присутствовать у нотариуса при подписании Купчей).

Расходы при оформлении недвижимости:

- Налог на недвижимость (ITP) = 7%;
- Нотариальные расходы = 0,3 … 0,5 %;
- Реестр собственности = 0,5 … 0,8 %;
- Открытие банковского кредита = 1 … 1,5 %;
- Страховка на квартиру (в случае банковского кредита) = 150…200 EUR.

Вышеуказанные расходы оплачиваются банковскими чеками, адресованными в соответствующие учреждения. В случае получения банковского кредита эти оплаты проводит представитель банка, заранее резервируя фонд на вашем счете.

6. После подписания нотариального договора купли-продажи (Escritura), вы получаете ключи, нотариально заверенную копию договора. Оригинал «эскритуры» направляется в реестр собственности (Registro propiedad), где в течении 20-30 дней проходит государственную регистрацию. На основании «эскритуры» вашей недвижимости и выписки из реестра собственности вы можете получить в посольстве Испании в Москве годовую шенген-визу (данная процедура оформляется в течении 10-ти дней).

Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании

При покупке недвижимости в Испании Вы должны расчитывать на дополнительные расходы, которые составляют 10-13% от стоимости нежвижимости и состоят из:
• IVA (Impuesto sobre el Valor Anadido) – налог, который платится один раз при покупке новой недвижимости и состоит из 7% от инвентаризационной стоимости недвижимости или
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – налог при покупке недвижимости вторых рук, который также, как и IVA платится один раз и состоит из 7% от инвентаризационной стоимости недвижимости
• Расценка за услугу нотариусу при оформлении так называемой «escritura» купли/продажи обычно от 300 до 600 евро
• Registro de Propiedad – регистрация купленной недвижимости в регисте Муниципалитета зависит от стоимости недвижимости, но обычно составляет примерно 300 евро в районе г. Торревьеха, например
• Контракт на подключение электроэнергии и водоснабжения – примерно 420 евро
• Размер страховки зависит от ценности имущества

Расходы на содержание недвижимости

Годовые расходы:
• Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI муниципальный налог, который платится один раз в год, в августе или сентябре (лицами которые являютсярезидентами и не резидентами). Процент налога зависит от района и расчитывается по кадастровой стоимости недвижимости. Например, в Торревьехе этот налог составляет 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости
• Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio платится один раз в год в декабре – налог на наличие имеющегося имущества: дом, мащина, счет в банке. Пример: от 0 до 167.129 евро налог составляет 0,2%.0 Это значит, что вы будете платить 200 евро в год, если стоимость вашей недвижимсоти 100.000 евро
• Declaracion de la renta – налог на предлагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду – 0,5% от кадастровой стоимости
• Абонементная оплата водоснабжения за квартал 15 евро и за электричество 15,84 евро каждые два месяца (3,3 Kw). Вы также платите за использование (расходы) воды и электроэнергии по счетчику. Эти счета должны быть оплачены (Domiciliacion Bancario) по прямой оплате из банковского счета клиента.
• Контракт на газ. Газ в Испании доставляется в газовых баллонах. Клиент может заключить контракт на один или два баллона за примерно 42 евро или 66 евро. При замене баллона в Repsol Butano надо заплатить примерно 7 евро.
• Оплата коммунальных услуг. Все владельцы объектов, которые построены группами (так назваемыми urbanizacion), обязаны следовать законодательству Испании по оплате содержания и присмотра. Например, бассейна и зеленых зон приадлежащих их району. Оплата делается один или два раза в год. Сумма зависит от числа владельцев и предлагаемых услуг. Например, урбанизация с бассейном, теннисными кортами и с 200-ми владельцами будет платить примерно 420 евро в год.
• Страховка недвижимости зависит от ценности вашего имущества: мебели, электронных аппаратов и других ценностей. В среднем стоимость страховки составляет 200-300 евро в год.
• Услуги адвоката. Стоимость оформления дакларации по оплате годовых налогов обычно стоит в этом районе 120 евро в год.
На покрытие всех вышейказанных расходов мы рекомендуем клиентам делать взнос в банк 240 евро в квартал.

В Испании коммунальные услуги оплачиваются, как и везде, по счетчику. В месяц, если не экономить, на дом выйдет 100-150 евро - если целый день печь пироги в СВЧ и одновременно валяться в ванне. На квартиру - гораздо меньше: 40-50 евро. Коммунальный бассейн и сад обойдутся в 400-800 евро в год, индивидуальный садовник будет заходить к вам по мере необходимости примерно за 150-180 евро в месяц. При этом коммунальные услуги будут автоматически списываться с вашего счета в банке, "пристегнутого" к договору. Если денег на счете не окажется - банк будет платить из своих средств, но вам это будет обходиться как ссуда под сравнительно весомый кредитный процент.


Банки. Кредиты.


Тип кредита

При ипотеке в Испании расчет платежей может проводится как по аннуитетной так и по дифференцированной схеме, доступные также и для рефинансирования ипотечного кредита в Испании. Наши партнеры содействует в получении ипотеки, как на материковой части Испании, так и на Канарских и Балеарских островах.

Основная часть ипотечных кредитов в Испании заключается под «плавающую ставку». За основу ставки берется европейская межбанковская учетная ставка Euribor. К этому показателю добавляют интерес банка от 1,25% до 2,5 %.0 В зависимости от величины ставки Euribor годовая ставка по кредиту может увеличиваться или уменьшаться с определенной периодичностью 3/6/12 месяцев. Как правило, кредиты гасятся ежемесячными платежами. Существуют также кредитные договоры с фиксированной процентной ставкой, которая не меняется в течение действия кредита, и поэтому является существенно выше плавающей.

Практика показывает, что если планируется досрочное погашение кредита, а также в кратко- и средне- срочной перспективе ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой выгоден, но кредит с фиксированной ставкой позволяет планировать свои платежи по кредиту, что снижает риски изменения ставок.


Заемщик

Заемщиком может выступать как частное лицо, так и компания.


Размер ипотеки в Испании

Минимальный размер кредита в Испании составляет €50,000. Размер ипотеки ограничен лишь тем, что его сумма не может превышать 80% от оценочной стоимости недвижимости (которая в реальности оказывается ниже рыночной).


Условия

от 5 до 30 лет, возрастной максимум 75 лет.


Досрочное погашение

Возможность досрочного погашения кредита зависит от банка, и требует отдельных переговоров. Условия оговариваются в нотариальном акте, необходимо также указывать комиссионный процент, который банк возьмет за данную операцию (для кредитов с «плавающей» ставкой он составляет 0,5-1 % от досрочно выплаченной суммы).


Расходы

Сборы испанских банков варьируются, но, как правило, составляют 1% от суммы ипотечного кредита. Расходы связанные с оценкой собственности составят около €500, гербовый сбор уплачивается в размере 1,8% от суммы ипотеки. Нотариальные и регистрационные сборы составят около 0,5% от суммы кредита.


Требования к заемщику

Lowell Finance проконсультирует по требованиям испанских банков к заемщику, с целью понимания, какие факторы наиболее важны для банка.

Мы предоставим вам информацию о том, на какие условия вы можете рассчитывать исходя из стоимости испанского объекта недвижимости, вашего имущества и финансового положения.

Поскольку для каждого банка в наибольшей степени важна ваша платежеспособность, то большинство испанских банков учитывает ваши существующие обязательства и платежи в России, в том числе выплаты по ипотеке / аренде, личные и банковские кредиты, а также алименты. Вместе с предполагаемым платежом по испанской ипотеке ваши платежи не должны превышать 40% (этот показатель может варьироваться) от вашего чистого ежемесячного дохода.

Испанские банки требуют подтверждение дохода. Это могут быть справки о заработной плате, накопления или доход от инвестиций. Однако не все кредиторы принимают во внимание эти документы.

Компания партнер имеет эксклюзивные соглашения с рядом испанских банков, предлагающие специальные предложения для российских заемщиков, предлагающих минимальный пакет документов и требования к андеррайтингу клиента, а также условия по испанской ипотеке.


Страхование

Страхование приобретаемого имущества является обязательным условием. Что касается страхования жизни, то оно не является обязательным в большинстве случаев, но мы рекомендуем страхование жизни и сможем предоставить независимый совет по вопросу страхования собственности и недвижимости за рубежом.


Оценка

Оценка недвижимости и ее влияние на сумму ипотечного кредита.

Ипотека предоставляется на сумму до 80% от оценочной стоимости недвижимости: эта цифра в большинстве случаев отличается от рыночной оценки. Во внимание принимаются сделки на аналогичные объекты в выбранном районе в течение предыдущих 6 месяцев, из которых выводится средняя стоимость квадратного метра. Эта цифра применяется к характеристикам интересующего объекта недвижимости, чтобы придти к оценочной стоимости недвижимости.

Для оценки в некоторых случая требуется Эскритура или нота симпле, эти официальные документы могут быть получены в земельном регистре или от представителя продавца. В некоторых случаях оценка может быть произведена только при наличии этих документов.


Правовые вопросы испанского имущественного права и испанского законодательства

Мы настоятельно рекомендуем при совершении сделок с недвижимостью в Испании консультироваться с квалифицированными юристами по вопросу предварительного контракта. Не подписывайте какие-либо соглашения и не вносите депозит для приобретения недвижимости до тех пор, пока вы не удостоверитесь что эти средства возвращаемы в случае отказа вам в получении ипотечного кредита. Также до начала подписания каких-либо документов проконсультируйтесь обо всех расходах, которые вы будете нести, в том числе государственные или иные, перед совершением сделки или рефинансированием займа в Испании.

Компания приложит максимальные усилия для подготовки кредита на приобретение недвижимости в Испании в заявленные сроки, однако задержки могут случиться в результате действий испанской правовой или банковской системы.


Завершение сделки оформления ипотечного кредита

В заключение сделки на вашу испанскую недвижимость, и покупатель и продавец подписывают в присутствии нотариуса официальный документ купли-продажи Эскритуру. В этот же момент состоится передача ключей на недвижимость и вы становитесь официальным владельцем недвижимости в Испании!


Заявка на ипотеку в Испании с целью приобретения недвижимости.

Мы рекомендуем узнать о возможных ипотечных вариантах до совершения покупки и, возможно, что до того момента как вы планируете свой визит для поиска недвижимости в Испании. Это позволит вам узнать на какие условия вы сможете рассчитывать исходя из вашего финансового состояния и вашего бюджета, а также получить предварительное одобрение банка, после получения которого у вас будет время на поиск недвижимости и получения финансирования на предложенных условиях.


Условия по ипотечному кредитованию в Испании:

До 70% от оценочной стоимости недвижимости
Срок кредита от 5 до 30 лет, возрастной максимум 75 лет
Плавающие ставки Euribor 12м + 0,75-1,75%
Фиксированные ставки 4,15% -5,3%
Административные сборы 1-2% в зависимости от банка
Существуют ограничения за досрочное погашение кредита
Минимальная сумма кредита 50,000 Евро

Предложение не является офертой. Условия могут быть изменены без предупреждения. Предложение актуально на момент размещения. Ставки могут быть изменены по усмотрению банка.


Расходы при приобретении недвижимости в Испании с использованием ипотечного кредита в Испании

- Административный сбор за предоставление кредита (как правило, составляет 1-2% от стоимости кредита). Для наших клиентов в ряде банков Испании административный сбор не взимается.

- Услуги независимого эксперта по оценке приобретаемой недвижимости (около 280-500 евро). Экспертная оценка требуется в любом случае.

- Страхование недвижимости - обязательно при приобретении недвижимости с помощью ипотечного кредита в Испании. Зависит от коэффициентов страхования в разных регионах страны, а также от оценочной стоимости недвижимости.

- Страхование жизни заемщика – не является обязательным при приобретении недвижимости в Испании в кредит. Размер итого тарифа страхования определяет работник страховой компании на основании комплексного изучения личного дела каждого клиента. В некоторых случаях, наличие полиса страхования жизни заемщика ведет к снижению ставок ипотечного кредита в Испании.

- Расходы по оформлению недвижимости в частную собственность: если для покупки недвижимости используется ипотечный кредит, то налоги, нотариальные и регистрационные сборы увеличиваются. Гербовый сбор (IAJD) взимается со всей стоимости ипотеки, а не только с суммы кредита (Вся стоимость складывается из выдаваемой суммы, суммы процентов и расходов, что почти удваивает налогооблагаемую базу). Ставка налога составляет от 0.5% до 1%.0 Поскольку налог берется со всей стоимости ипотеки, то эффективная ставка обычно в итоге составляет 1.5-2% от суммы кредита. Оформление ипотеки в Испании также сопровождается нотариальными и регистрационными расходами. Покупатель сразу становится собственником недвижимости, несмотря на непогашенный кредит. Нотариальные расходы и налоги при покупке недвижимости в Испании составляют 8-10 % от стоимости недвижимости, включая ипотечный, гербовый сбор и регистрационные пошлины.



<< Перейти к оглавлению



Жилая недвижимость:
> Элитная недвижимость
> Жилые квартиры, пентхаусы
> Таунхаусы
> Новостройки
> Жилые комплексы
> Загородные дома

Коммерческая недвижимость:
> Продажа гостиниц, отелей
> Продажа банков
> Торговые площади
> Торговые центры
> Продажа готового бизнеса

Профессиональные услуги:
> Оценка квартир
> Оформление сделок с недвижимостью
> Инвестиции в недвижимость
> Управление недвижимостью
> Партнерские проекты



© BORGYAN. +7 (495) 786-07-82
info@bogryan.com